...

PENJUALAN DI BAWAH TANGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN

by user

on
Category: Documents
1

views

Report

Comments

Transcript

PENJUALAN DI BAWAH TANGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN
PENJUALAN DI BAWAH TANGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN
BERDASARKAN KUASA MENJUAL DALAM PRAKTEK
PERBANKAN
Sri Budi Purwaningsih
Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sidoarjo
Jalan Majapahit Nomor 666B, Sidoarjo
Telp. 031 8928097
Email : [email protected]
Abstrak
Pemberian kredit mengandung suatu risiko yang harus ditanggung oleh
bank, karena kredit diberikan sekarang, dibayar kembali kemudian. Untuk
meminimalisir risiko kredit yang diberikan, bank akan meminta kepada debitor
untuk memberikan agunan sebagai sumber pelunasan hutangnya apabila debitor
wanprestasi atau cidera janji. Menurut Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata (selanjutnya disingkat KUH Perdata), segala harta kekayaan seorang
debitor, baik yang berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap, baik
yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi jaminan
bagi semua perikatan utangnya. Ini berarti dengan sendirinya atau demi hukum
terjadilah pemberian jaminan oleh seorang debitor kepada setiap kreditornya atas
segala kekayaan debitor itu. Penjualan dibawah tangan atas obyek hak tanggungan
dalam praktek perbankan dirasakan lebih efektif dan efisien baik dari segi waktu,
biaya dalam rangka penyelesaian kredit bermasalah. Namun dalam pelaksanaannya
terkadang terjadi pelanggaran prosedur yang telah ditentukanm sehingga
menyebabkan suatu keraguan tentang legalitas penjualan di bawah tangan obyek
hak tanggungan berdasarkan kuasa menjual dalam praktek perbankan.
Kata Kunci: Penjualan Di bawah Tangan, Kuasa Menjual, Obyek Hak
Tanggungan
Abstract
The extension of credit contain a risk that must be covered by the bank,
because the credit is given now and pay later. To minimize the risk of loans, the
bank will ask the debtor to provide collateral as a source of repayment of the debt if
the debtor default or breach of contract. According to Article 1131 Civil Code,
Civil Code (hereinafter referred to as the KUH Perdata), all assets of a debtor,
either in the form of objects moving or fixed objects, both existing and new will
exist in the future, a guarantee for all debts of the engagement. This means that by
itself or in order to pass laws providing collateral by a debtor to any creditor for all
the debtor's property. Sales under the hand over the object in the mortgage banking
practices may be more effective and efficient both in terms of time, costs for the
settlement of non-performing loans. But in practice sometimes occurs offense
prescribed procedure leading to doubts about the legality of selling an underhand
object security rights by selling power in banking practices.
Keywords: Privately Made Sales, Power of Sale, Mortgage Object
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 193
1. PENDAHULUAN
Pembangunan ekonomi telah meningkatkan aktivitas bisnis. Aktivitas bisnis
didukung oleh peranan bank sebagai lembaga perantara bagi pengusaha atau pelaku
kegiatan ekonomi baik sebagai penyedia dana maupun penghimpun dana. Untuk
mengembangkan suatu bisnis atau usahanya para pelaku bisnis membutuhkan tambahan
modal atau dana untuk mengembangkan usahanya. Modal yang dimiliki oleh para
pengusaha sifatnya terbatas, sehingga untuk memenuhi keterbatasan modal para pengusaha
dapat mengajukan kredit atau pinjaman ke bank.
Kredit bagi orang awam diartikan sebagai utang. Istilah kredit berasal dari bahasa
Romawi yaitu credere yang berarti percaya. Dengan demikian maka dasar pengertian dari
istilah kepercayaan, sehingga hubungan yang terjalin dalam kegiatan perkreditan di antara
para pihak harus didasari oleh adanya saling mempercayai, yaitu bahwa kreditur yang
memberikan kredit percaya bahwa penerima kredit (debitur) akan sanggup memenuhi
segala sesuatu yang diperjanjikan, baik menyangkut jangka waktu maupun prestasi dan
kontra prestasinya.1 Menurut Pasal 1 butir 1 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998
tentang Perubahan Terhadap Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan,
kredit didefinisikan sebagai penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank
dengan pihak lain yang mewwajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah
jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dari pengertian tersebut di atas dapat
dipahami bahwa transaksi kredit mengandung suatu risiko yang harus ditanggung oleh
bank, karena kredit diberikan sekarang, dibayar kembali kemudian.
Untuk meminimalisir risiko kredit yang diberikan, bank akan meminta kepada
debitor untuk memberikan agunan sebagai sumber pelunasan hutangnya apabila debitor
wanprestasi atau ingkar janji. Menurut Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(selanjutnya disingkat KUH Perdata), segala harta kekayaan seorang debitor, baik yang
berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap, baik yang sudah ada maupun
yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi jaminan bagi semua perikatan utangnya. Ini
1
. Muhammad Djumhana, 2000, Hukum Perbankan Di Indonesia, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, h.365366
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 194
berarti dengan sendirinya atau demi hukum terjadilah pemberian jaminan oleh seorang
debitor kepada setiap kreditornya atas segala kekayaan debitor itu.2
Jaminan tersebut bersifat umum artinya memberikan jaminan kepada semua
kreditor sehingga apabila ternyata debitor ingkar janji terhadap salah satu atau beberapa
kreditor maka jaminan yang diberikan debitor tersebut akan dibagi kepada semua
kreditornya secara seimbang atau proposional menurut besarnya piutang masing-masing.
Untuk lebih menjamin kepastian pengembalian piutangnya, bank dapat meminta kepada
debitornya untuk memberikan jaminan yang bersifat khusus yaitu memberikan hak untuk
didahulukan daripada kreditor lain sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1133 KUH
Perdata, hak untuk didahulukan bagi kreditor-kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor
lainnya,salah satunya timbul dari Hipotik yang telah digantikan oleh Hak Tanggungan
sepanjang yang menyangkut tanah saja.
Menurut Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan :
Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain.
Dari definisi mengenai Hak Tanggungan tersebut di atas, dapat diketahui bahwa Hak
Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu yaitu yaitu
yang memperoleh atau yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut.
Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan kreditor atau
pemegang hak tanggungan kepada debitor atau pemberi hak tanggungan. Apabila debitor
cidera janji, maka tanah (hak atas tanah) yang dibebani hak tanggungan itu berhak dijual
oleh pemegang hak tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan
pemberi hak tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut, yang
2
.Sutan Remy Sjahdeini, 1996, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan MasalahMasalah Yang dihadapi Oleh Perbankan, Surabaya, Airlangga University Press, h.5
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 195
salah satunya dapat dilaksanakan melalui penjualan dibawah tangan jika akan diperoleh
harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.3
Penjualan dibawah tangan atas obyek hak tanggungan dalam praktek perbankan
dirasakan lebih efisien baik dari waktu, biaya dalam rangka penyelesaian kredit
bermasalah. Namun dalam pelaksanaannya terkadang ada pelanggaran prosedur yang telah
ditentukan.
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut di atas penulis tertarik untuk mengetahui
bagaimana legalitas penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan berdasarkan kuasa
menjual dalam praktek perbankan (sample yang digunakan dalam penelitian ini adalah
salah satu bank yang ada di Kabupaten Sidoarjo)?
2. PEMBAHASAN
2.1. Hak Tanggungan
Sejak berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996, terjadi
perubahan terhadap sistem penjaminan atas suatu utang. Sebelum berlakunya UUHT ,
berdasarkan KUHPerdata Pasal pemberian hak jaminan atas tanah dilaksanakan dengan
ketentuan hipotik yaitu debitor menanda tangani akta hipotik. Sejak berlakunya UUHT,
debitor memberikan jaminan atas tanah dilaksanakan dengan menadatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disingkat APHT).
Berdasarkan Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan ( selanjutnya
disebut UUHT) :
Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain.
Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang termuat dalam definisi tersebut di
atas :
a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang;
b. Obyek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA;
3
.Ibid. h.120
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 196
c. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya ( hak atas tanah) saja, tetapi dapat
pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu-kesatuan dengan
tanah itu;
d. Utang yang dijaminkan harus suatu utang tertentu;
e. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain.4
Ada beberapa ciri dan sifat Hak Tanggungan yang perlu dipahami betul yang membedakan
Hak Tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan-jaminan utang yang lainya, antara lain :
1. Ciri-ciri Hak Tanggungan
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegang jaminan (droit de preferen)
yaitu kreditornya. Ciri seperti ini tercantum dalam kalimat terakhir Pasal 1 Angka 1
UUHT, yaitu :
“…yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain”.
Kemudian, cirri tersebut disebutkan pula dalam Pasal 20 Ayat (1) huruf b UUHT pada
kalmia terakhir ditegaskan bahwa:
“…Pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor
lainnya”.
b. Selalu mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek hak tanggungan itu berada
(droit de suite). Ciri seperti ini tercantum dalam Pasal 7 UUHT, yaitu:
“Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek
tersebut berada”.
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Pemenuhan asas spesialitas tersebut dalam
muatan wajib akta pemberian hak tanggungan (selanjutnya disingkat APHT), sepertiyang
tersebut dalam Pasal 11 UUHT yaitu:
1) Identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.
2) Domisili pemegang dan pemberi hak tanggungan.
3) Jumlah utang-utang yang dijamin.
4) Nilai tanggungan.
4
. Ibid. h.8
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 197
5) Benda atau yang menjadi obyek hak tanggungan.
Sedangkan asas publisitas dengan cara wajib didaftarkannya hak tanggungan pada kantor
pertanahan setempat (Pasal 13 UUHT).
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, yaitu dengan cara:
1) Menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum
dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut (Pasal 6 UUHT).
2) Penjualan obyek hak tanggungan secara dibaah tangan jika dengan cara tersebut
akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak (Pasal 20 Ayat
(2)UUHT).
3) Memberikan kemungkinan parate eksekusi seperti diatur dalam Pasal 244 HIR dan
258 Rbg. (Pasal 26 juncto Pasal 14 UUHT).
e. Obyek hak tanggungan tidak termasuk dalam boedel kepailitan pemberi hak tanggungan
sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan
obyek hak tanggungan (Pasal 21 UUHT).5
2. Sifat-sifat Hak tanggungan
a. Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 21 UUHT)
Bahwa hak tanggungan membebani secara utuh obyek hak tanggungan dan setiap bagian
daripadanya. Sifat ini tidak berlaku mutlak karena ada kemungkinan untuk bagian
daripadanya. Sifat ini tidak berlaku mutlak karena ada kemungkinan untuk
mengecualikan atau menyimpang dari sifat tidak dapat dibagi-bagi ini didasarkan Pasal
2 Ayat (2) UUHT, yang dilakukan dengan roya parsial. Pengecualian ini diperbolehkan
jika diperjanjikan dalam APHT. Arti dari roya parsial ini adalah bahwa pelunasan utang
yang dijamin dapat dilakukan dengan cara mengangsur yang besarnya samadengan nilai
masing-masing satuan yang merupakan bagian dari obyek hak tanggungan. Bagian yang
telah diangsur pembayarannya akan terbebas dari hak tanggungan dan hak tanggungan
hanya akan membebani sisa obyek hak tanggungan sebagai jaminan utang yang belum
dilunasi.
5
.Habib Adjie, 2013, Menjalin Pemikiran – Pendapat Tentang Kenotariatan (Kumpulan Tulisan), Bandung,
PT. CitraAditya Bakti, h. 14-15
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 198
b. Bersifat asesoir (merupakan ikutan) pada perjanjian pokok
Yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang. Keberadaannya
berakhirnya dan hapusnya hak tanggungan bergantung pada utang yang dijamin
pelunasannya tersebut.6
2.2. Eksekusi Hak Tanggungan
Dalam praktek perbankan eksekusi hak tanggungan dapat dilakukan dengan 2
cara, yaitu : melalui pelelangan umum dan penjualan secara dibawah tangan.
2.2.1.
Pelelangan Umum
Pasal 6 UUHT memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
Pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut,
apabila debitor cidera janji. Pasal 6 UUHT itu memberikan hak bagi pemegang Hak
tanggungan untuk melakukan parate eksekusi, artinya pemegang hak tanggungan
pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari pemberi hak tanggungan
dan tidak perlu pula meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk
melakukan eksekusi tersebut. Pemegang Hak Tanggungan pertama mengajukan
permohonan kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang ( selanjutnya
disingkat KPKNL) dimana letak obyek hak tanggungan itu berada untuk pelaksanaan
pelelangan umum dalam rangka eksekusi hak tanggungan tersebut.7
Hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah
satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang hak
tanggungan atau oleh pemegang hak tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari
satu pemegang hak tanggungan.
Parate eksekusi dalam hak tanggungan adalah hak yang diberikan oleh Pasal 6
UUHT. Berbeda dalam hipotik, parate eksekusi diberikan kepada pemegang hipotik
apabila sebelumnya telah diperjanjikan hal yang demikian itu dalam akta pemberian
6
.Ibid. h. 15
. Sutan Remy Sjahdeini, 1996, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan MasalahMasalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai undang-Undang Hak Tanggungan),
Surabaya, Airlangga University Press, h. 33
7
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 199
hipotiknya. Demi hukum parate eksekusi dipunyai oleh pemegang hak tanggungan,
diperjanjikan atau tidak diperjanjikan.8
2.2.2.
Penjualan di Bawah Tangan
Penjualan obyek hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika diperoleh
harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Demikian ditentukan oleh Pasal 20
Ayat (2) UUHT. Yang dimaksud dengan penjualan dibawah tangan adalah penjualan atas
tanah yang dijadikan sebagai jaminan dan dibebani dengan hak tanggungan oleh kreditor
sendiri secara langsung kepada orang atau pihak lain yang berminat, tetapi dibantu juga
oleh pemilik tanah dan bangunan dimaksud.9
Oleh karena penjualan dibawah tangan dari obyek hak tanggungan hanya dapat
dilaksanakan bila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan, maka
bank tidak mungkin melakukan penjualan dibawah tangan terhadap obyek hak tanggungan
atau agunan kredit apabila debitor tidak menyetujuinya. Dalam praktek apabila terjadi
kredit macet, debitor tidak kooperatif sehingga bank sulit untuk mendapatkan atau
memperoleh persetujuan dari nasabah debitor. Syarat untuk dapat dilakukan penjualan
dibawah tangan obyek hak tanggungan adalah adanya kesepakatan atau persetujuan antara
pemberi dan pemegang hak tanggungan agar diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak. Dalam keadaan-keadaan tertentu justru menurut
pertimbangan bank lebih baik agunan dijual dibawah tangan daripada dijual melalui
pelelangan umum, apabila menurut pertimbangan bank hasil penjulan di bawah tangan
lebih tinggi dibandingkan melalui pelengan umum. Bank sendiri berkepentingan agar hasil
penjualan agunan tersebut cukup jumlahnya untuk membayar seluruh jumlah kredit yang
terutang.
Pelaksanaan penjualan jaminan di bawah tangan ini harus didahului dengan
pemberitahuan kepada pihak-pihak terkait dan diumumkan dalam 2 (dua) surat kabar yang
terbit di daerah tempat lokasi tanah dan bangunan atau obyek hak tanggungan berada. Hal
ini dilakukan minimal 1 (satu) bulan sebelum penjualan dilakukan serta tidak ada
8
. ibid. h. 33-34
. Irma Devita Purnamasari, 2011, Panduan Lengkap Hukum Praktis Populer Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, Dan
Bijak Memahami Masalah Hukum Jaminan Perbankan, Bandung, Kaifa, h. 61-62
9
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 200
sanggahan dari pihak manapun. Apabila tidak dilakukan, penjualan dapat dikatakan batal
demi hukum sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 20 UUHT.10
2.3. Penjualan di Bawah Tangan Berdasarkan Surat Kuasa Menjual
Syarat untuk dapat dilakukan penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan
adalah adanya kesepakatan atau persetujuan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan
agar diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Kesulitan untuk
memperoleh persetujuan dari nasabah debitor dapat terjadi karena, misal:
a. nasabah debitor dan atau pemilik agunan tidak mempunyai iktikad baik sehingga sulit
ditemui atau tidak kooperatif;
b. nasabah debitor dan atau pemilik agunan tidak diketahui keberadaannya.
Agar bank kelak dikemudian hari setelah kredit yang diberikan tidak mengalami kesulitan
yang demikian, pada waktu kredit diberikan bank mensyaratkan agar di dalam perjanjian
kredit diperjanjikan bahwa bank diberi kewenangan untuk dapat menjual sendiri agunan
tersebut secara dibawah tangan atau meminta kepada debitor untuk memberikan surat
kuasa khusus yang memberikan kekuasaan kepada bank untuk dapat menjual sendiri
agunan tersebut secara di bawah tangan.11 Bank melakukan tindakan seperti itu dengan
alasan “jaga-jaga” yang tidak akan dipergunakan jika debitor membayar utangnya dengan
lancar.12 Alasan lainnya yang biasa disampaikan oleh bank adalah sebagai tindakan “shock
therapy” bagi debitor, agar tidak melakukan tindakan wanprestasi.
Yang dimaksud dengan surat kuasa menjual yaitu: pemberian kuasa kepada pihak
lain oleh atau penerima kuasa untuk melakukan perbuatan hukum yaitu menjual suatu
obyek tertentu. Pada prinsipnya sebenarnya kuasa untuk menjual diberikan oleh karena
pihak penjual ( pemilik tanah) tidak dapat hadir sendiri pada saat pembuatan akta jual beli
karena alas an-alasan tertentu. Namun dalam praktek alasan pemberian kuasa berkembang
sesuai kebutuhan praktek.13
10
.Ibid. h.62
. Sutan Remy Sjahdeini, 1996, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan MasalahMasalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai undang-Undang Hak Tanggungan),
Surabaya, Airlangga University Press, h. 121
12
. Habib Adjie, 2013, Menjalin Pemikiran – Pendapat Tentang Kenotariatan (Kumpulan Tulisan),
Bandung, PT. CitraAditya Bakti, h. 16
13
. Alwesius. Masalah Penggunaan Kuasa Untuk Menjual Dalam Pembuatan Akta Jual Beli, (2011).
Alwesius Bicara Segalanya Tentang Notaris Dan PPAT [online]. Tersedia:
11
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 201
Surat kuasa menjual, tunduk pada pengaturan surat kuasa dalam Pasal 1792
KUHPerdata, berbunyi sebagai berikut :
Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang meberikan
kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk dan atas namanya
menyelenggarakan suatu urusan.
Dari pasal tersebut kita dapat melihat bahwa unsur-unsur dari pemberian kuasa adalah :
a. persetujuan;
b. memberikan kekuasaan untuk menyelenggarakan suatu urusan; dan
c. atas nama pemberi kuasa.14
Pertama-tama, haruslah unsur-unsur dan syarat-syarat untuk sahnya suatu persetujuan
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata dipenuhi, yaitu:
a. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. kecakapan untuk membuat suatau perikatan;
c. suatu hal tertentu; dan
d. suatu sebab yang halal.15
Unsur kedua dari pemberian kuasa, yaitu mengenai memberikan kekuasaan untuk
menyelenggarakan suatu urusan adalah sesuai dengan yang telah disetujui oleh para pihak,
baik yang dirumuskan secara umum maupun dinyatakan dengan kata-kata yang tegas.16
Unsur ketiga di mana penerima kuasa melakukan tindakan hukum tersebut untuk
dan atas nama pemberi kuasa. Penerima kuasa diberi wewenang untuk mewakili pemberi
kuasa. Akibatnya, tindakan hukum yang dilakukan oleh penerima kuasa merupakan
tindakan hukum dari pemberi kuasa.17 Apakah penerima kuasa dalam melakukan sesuatu
tindakan hukum tersebut selalu untuk kepentingan pemberi kuasa semata-mata, disamping
melakukannya atas nama pemberi kuasa? Ada kemungkinan pemberian kuasa tersebut
dilakukan atas nama pemberi kuasa, tetapi untuk kepentingan penerima kuasa sehingga
http://alwesius.blogspot.com/2011/08/ masalah penggunaan kuasa untuk menjual dalam pembuatan akta jual
beli/ [13 Agustus 2011].
14
. Herlien Budiono, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di bidang Kenotariatan, Bandung, PT. Citra
Aditya Bakti, h. 2
15
. Idem
16
. Ibid. h. 2-3
17
. Idem
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 202
dalam hal-hal tertentu justru kepentingan penerima kuasa tersebut merupakan tujuan dari
pemberian kuasa tersebut, misalnya:18
1. Suatu utang-piutang di mana kepada bank diberikan sebagai jaminan hak atas tagihan
dari debitor, yang untuk keperluan mana debitor memberi kuasa kepada bank untuk
menagih piutang tersebut dan hasilnya diperhitungkan dengan utang debitor;
2. Pasal 1178 Ayat (2) KUHPerdata menyebutkan bahwa pemegang hipotik pertama diberi
kuasa mutlak oleh pemberi hipotik untuk menjual persil yang dihipotikkan apabila
debitor tidak memenuhi kewajibannya.19
Untuk lebih jelasnya, kami kutip Pasal 1178 Ayat (2) KUHPerdata tersebut:
Namun demikian, diperkenankanlah kepada si berpiutang hipotik pertama untuk,
pada waktu diberikannya hipotik dengan tegas minta diperjanjikan bahwa jika uang
tidak dilunasi semestinya atau jika bunga pokok tidak dilunasi semestinya atau jika
bunga yang terutang tidak dibayar, ia secara mutlak akan dikuasakan menjual persil
yang diperikatkan…20
Adapun dengan berlakunya Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 tahun
1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan
Tanah (UUHT), maka ketentuan Pasal 1178 KUHPerdatatersebut tidak berlaku untuk
jaminan berupa hak atas tanah dan bangunan.21 Pasal 6 UUHT menyebutkan senada
dengan ketentuan Pasal 1178 Ayat (2) KUHPerdata bahwa:
Apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak
untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.22
Suatu perjanjian pendahuluan di mana para pihak berjanji dan mengikatkan diri
akan melakukan suatu perjanjian lainnya (kemungkinan menunggu syarat tertentu telah
dipenuhi). Umpamanya, dalam hal jual-beli sebidang tanah, di mana bakal penjual dan
bakal pembeli bersetuju untuk melakukan jual-beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT), tetapi syarat-syarat yang diperlukan untuk pelaksanaan jual-beli tersebut
belum dipenuhi (sertipikat tanah hak atas nama penjual belum selesai, harga jual-beli
belum lunas dan sebagainya). Dalam hal demikian, para pihak mengadakan perjanjian
18
. Idem
. Idem
20
. Idem
21
. Ibid. h. 3-4
22
. Idem
19
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 203
pendahuluan (perjanjian pengikatan jual-beli). Dalam perjanjian tersebut penjual member
kuasa kepada pembeli apabila syarat-syarat tersebut telah terpenuhi (sertipikat tanah hak
telah selesai tertulis atas nama penjual, harga jual beli telah dilunasi seluruhnya) mewakili
penjual sebagai pemilik tanah hak tersebut guna melaksanakan jual beli di hadapan
PPAT.23
Dari contoh-contoh tersebut di atas dapat kita lihat bahwa penerima kuasa tidak saja
mempunyai kekuasaan mewakili. (vertegenwoordigingsmacht), tetapi juga hak mewakili
(vertegenwwoordigingsrecht). Di sini kepentingan penerima kuasa perlu diperhatikan
mengingat berakhirnya suatu kuasa sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1813
KUHPerdata, di antaranya, karena ditariknya kembali kuasanya oleh pemberi kuasa. Hal
tersebut diatur pula dalam Pasal 1814 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa si pemberi
kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu dikehendakinya. Jika terjadi
demikian, akan mengakibatkan hak-hak dari penerima kuasa (kreditor atau bakal pembeli
dalam contoh di atas) sangat dirugikan. Pemberian kuasa yang diberikan dalam rangka
suatu perjanjian, dimana pemberian kuasa tersebut merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dari perjanjian tersebut (integrerend deel), karena tanpa adanya kuasa tersebut
kepentingan penerima kuasa akan sangat dirugikan, perlulah pemberian kuasa tersebut
diberikan syarat bahwa kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali atau yang sekarang
dikenal atau disalahartikan dengan “kuasa mutlak”.24
Larangan kuasa mutlak yang dimaksud disini adalah larangan terhadap kuasa
sebagaimana diatur dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang
Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai pemindahan Hak Atas Tanah yang sekarang
telah dimuat di dalam Pasal 39 huruf d peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah. Kuasa mutlak tersebut pada hakikatnya merupakan
pemindahan hak atas tanah, dengan ciri-ciri yang disebutkan dalam Instruksi Menteri
Dalam Negeri tersebut, yaitu :
Kuasa mutlak yang dimaksud dalam diktum pertama adalah kuasa yang di
dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
Kuasa mutlak yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah
adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk
23
24
. Idem
. Ibid h. 4-5
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 204
menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum
yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya.”25
Pemberian kuasa yang tidak dapat dicabut kembali oleh pemberi kuasa adalah sah
apabila perjanjian yang menjadi dasar dari pemberian kuasa tersebut mempunyai alas (titel)
hukum yang sah. Menurut putusan HR 12 Januari 1984 6458, ketentuan Pasal 1814
KUHPerdata tidak bersifat memaksa juga bukan merupakan ketentuan yang untuk
menyimpangi dari ketentuan tersebut, sepanjang penyimpangan tersebut tidak bertentangan
dengan kepentingan umum (van openbare orde) dan kesusilaan.26
Seperti diketahui, ketentuan undang-undang mengenai perjanjian menganut system
terbuka atau asas kebebasan berkontrak (Pasal 1338 KUHPerdata), berarti kita
diperbolehkan membuat perjanjian mengenai apa saja dengan siapa saja, dan hal tersebut
akan mengikat kita sebagaimana mengikatnya undang-undang. Undang-undang yang akan
mengaturnya apabila para pihak sudah tidak mengaturnya dalam perjanjian yang telah
dibuatnya karena ketentuan undang-undang mengenai perjanjian bersifat mengatur
(aanvullend recht) dan tidak bersifat memaksa (dwingend recht).27
2.4. Legalitas Penjualan di Bawah Tangan Obyek Hak Tanggungan Berdasarkan
Kuasa Menjual Dalam Praktek Perbankan.
Apabila dipastikan debitor wanprestasi, berdasarkan ketentuan Pasal 20 Ayat (2)
dan (3) UUHT :
1. Dibuat kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan untuk menjual di
bawah tangan
untuk memperoleh harga tertinggi dan menguntungkan semua pihak;
2. Penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 bulan sejak dilakukan
pemberitahuan oleh pemberi/ pemegang hak tanggungan kepada pihak yang
berkepentingan;
3. Diumumkan paling sedikit dalam 2 surat kabar di daerah yang bersangkutan;
4. Tidak ada yang berkeberatan dengan penjualan tersebut.28
25
. Idem
. Ibid h.5-6
27
. Idem
28
. Habib Adjie, 2013, Menjalin Pemikiran – Pendapat Tentang Kenotariatan (Kumpulan Tulisan),
Bandung, PT. CitraAditya Bakti, h. 16
26
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 205
Bank dapat menjual obyek hak tanggungan tanpa melalui prosedur lelang dan juga tidak
diperlukan kuasa untuk menjual.
Dalam praktek perbankan penjualan di bawah tangan atas obyek hak tanggungan
dapat dilaksanakan dengan beberapa cara dilihat dari iktikad baik dari debitor atau pemberi
hak tanggungan yaitu, debitor kooperatif, penjualan di bawah tangan dapat dilakukan
melalui mekanisme :
a. Jual-beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu pemberi hak tanggungan
bertindak selaku penjual dengan calon pembeli dan langsung menanda tangani akta jualbeli atas tanah yang berkenaan dan disaksikan pihak bank selaku pemegang hak
tanggungan. Dalam keadaan demikian biasanya debitor sendiri yang mencari pembeli
untuk mendapatkan harga tertinggi.
b. Debitor atau pemberi hak tanggungan menandatangani surat pernyataan penyerahan
agunan secara sukarela sekaligus surat kuasa menjual kepada orang yang ditunjuk oleh
bank selaku pemegang hak tanggungan dan apabila sewaktu-waktu bank mendapatkan
pembeli atas agunan tersebut, jual-beli dapat dilakukan berdasarkan alas hak surat kuasa
menjual tersebut.
Permasalahan yang terjadi dalam praktek perbankan yaitu pemberian kuasa oleh
debitor kepada kreditor untuk menjual agunan yang dituangkan dalam surat kuasa menjual
yang dibuat pada saat atau bersamaan waktunya dengan penandatanganan perjanjian kredit
sebagai perjanjian pokok dan akta pemberian hak tanggungan (disingkat APHT) sebagai
pengikatan jaminan atau accecoir yang berisi janji-janji sebagaimana tertuang dalam Pasal
11 Ayat (2) UUHT.
Surat Kuasa Menjual ini bertujuan untuk memberi kuasa kepada kreditor untuk
menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanahnya apabila debitor wanprestasi, dan
apabila kelak debitor wanprestasi maka pelaksanaan jual-beli berdasarkan surat kuasa
menjual tersebut sebagai alas haknya dan sebagai pembelinya adalah bank itu sendiri
dengan menunjuk karyawan, pemegang saham atau pihak lain sebagai atas nama untuk ”
kepentingan” bank.
Menurut pertimbangan bank penjualan di bawah tangan berdasarkan surat kuasa
menjual lebih efektif, artinya penjualan obyek hak tanggungan tersebut tidak memerlukan
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 206
waktu yang lama dan proses yang panjang dibandingkan melalui prosedur lelang dan
efisien, artinya biaya lebih murah dibanding melalui lelang yang membutuhkan biaya
lebih besar terkait dengan prosedur lelang.
3. PENUTUP
3.1. Kesimpulan
Penjualan di bawah tangan atas obyek hak tanggungan berdasarkan surat kuasa
menjual dalam praktek perbankan yang dibuat pada saat atau bersamaan waktunya dengan
penandatanganan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok dan akta pemberian hak
tanggungan (disingkat APHT) sebagai pengikatan jaminan adalah batal demi hukum,
karena surat kuasa menjual yang dibuat tidak berdasarkan alas (titel) hukum yang sah yaitu
surat kuasa menjual yang berisikan kuasa mutlak, kuasa yang berisikan klausul yang
menyatakan kuasa yang tidak dapat dicabut kembali dan tidak berakhir oleh karena sebabsebab apapun juga termasuk sebab-sebab yang diatur dalam Pasal 1813, 1814, 1816
KUHPerdata.
Sedangkan penjualan di bawah tangan berdasarkan surat kuasa menjual dalam
praktek perbankan secara hukum sah apabila surat kuasa menjual dibuat dalam rangka
penyelesaian kredit bermasalah bukan merupakan kuasa mutlak, karena
surat kuasa
menjual merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan atau merupakan satu-kesatuan dari
suatu perjanjian (integrerend deel) yang mempunyai alas (titel) hukum yang sah yaitu
kuasa yang diberikan untuk kepentingan penerima kuasa agar penerima kuasa tanpa
bantuan pemberi kuasa dapat menjalankan hak-haknya untuk kepentingan dirinya sendiri
dalam rangka penyelesaian kredit bermasalah.
3.2. Saran
Dari sisi yuridis pembuatan surat kuasa menjual yang dibuat pada saat atau
bersamaan waktunya dengan penanda tanganan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok
dan APHT sebagai pengikatan jaminan tidak perlu dibuat oleh Bank karena batal demi
hukum dan dari sisi ekonomis tidak efisien karena merupakan beban biaya yang harus
ditanggung oleh debitor.
Bank Indonesia sebagai lembaga pengawas perbankan berwenang untuk menegur
bank-bank yang melanggar peraturan-peraturan perundang-undangan khususnya ketentuan
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 207
Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT dan memberikan pengaturan tentang penggunaan surat kuasa
menjual dalam penjualan di bawah tangan sebagai alas (titel) hukum dalam rangka
penyelesaian kredit bermasalah.
Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta-akta otentik, harus
dapat memilah dan memilih dalam pembuatan akta-akta otentik khususnya akta surat kuasa
menjual hanya dapat dibuat berdasar alas (titel) hukum yang sah, yaitu dalam rangka
penyelesaian kredit bermasalah.
REFERENSI
A. BUKU
Adjie.H.2013, Menjalin Pemikiran – Pendapat Tentang Kenotariatan (Kumpulan Tulisan).
Bandung: PT. Aditya Citra Bakti.
Alwesius. 2011, Masalah Penggunaan Kuasa Untuk Menjual Dalam Pembuatan Akta Jual
Beli. Alwesius Bicara Segalanya Tentang Notaris Dan PPAT [online]. Tersedia:
http://alwesius blogspot.com/2011/08/ masalah penggunaan kuasa untuk menjual
dalam pembuatan akta jual beli/ [13 Agustus 2011].
Budiono.H. 2007, Kumpulan Tulisan hukum Perdata di Bidang Kenotariatan. Bandung:
PT. Citra Aditya Bakti.
Dalman. 2012, Menulis Karya Ilmiah. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Purnamasari.I.D. 2011, Panduan Lengkap Hukum Praktis Populer Kiat-kiat Cerdas,
Mudah dan Bijak Memahami Masalah Hukum Jaminan Perbankan. Jakarta:
Kaifa.
Sjahdeini, S.R. 1996, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan
Masalah-Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai
Undang-Undang Hak Tanggungan). Surabaya: Airlangga University Press.
Subekti dan Tjitrosudibio. 1996, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta : Pradnya
Paramita.
B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang Repubik Indonesia No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Undang-Undang Republik Indonesia No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan UndangUndang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa
Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.
Penjualan Di Bawah Tangan…(Sri Budi Purwaningsih) 208
Fly UP